Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la rénovation énergétique en logement locatif n'est plus un simple choix économique pour le propriétaire : c'est devenu une obligation progressive liée à la décence du logement. En 2026, le locataire comme le bailleur ont des droits et des devoirs précis. Cet article détaille qui paie quoi et quelles aides mobiliser pour maintenir son bien louable.
Le cadre légal en 2026
Qu'est-ce qu'un logement décent ?
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de louer un logement décent. Le décret n° 2021-19 a ajouté un critère de performance énergétique :
- Depuis 2023 : logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (classe G+) interdits à la location.
- Depuis 1er janvier 2025 : logements classés G interdits à la location pour les nouveaux baux.
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements F.
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements E.
Sanctions en cas de non-respect
Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux, demander une réduction du loyer ou résilier le bail. L'absence de décence énergétique n'est toutefois pas un motif d'expulsion, et le locataire continue à occuper le logement.
Qui paie quels travaux ?
Les travaux à la charge du bailleur
Le propriétaire supporte l'ensemble des gros travaux et des travaux d'amélioration énergétique permettant de maintenir la décence :
- Isolation des combles, des murs, des planchers.
- Remplacement des fenêtres.
- Pompe à chaleur, chaudière, chauffe-eau.
- VMC simple ou double flux.
- Panneaux solaires et chauffe-eau solaire.
Les obligations du locataire
Le locataire prend à sa charge :
- L'entretien courant : filtres VMC, détartrage chauffe-eau, purge radiateurs.
- Les menues réparations listées au décret n° 87-712.
- La consommation énergétique.
Zone grise : qui supporte les nuisances ?
Les travaux ne peuvent excéder 21 jours consécutifs sans ouvrir droit à une diminution de loyer au prorata. Au-delà, article 1724 du Code civil applicable.
Partage des économies d'énergie
Le dispositif de « 3e ligne de quittance »
L'article 23-1 de la loi de 1989 permet au bailleur de refacturer une partie du coût des travaux au locataire, à condition :
- Qu'il existe une économie d'énergie mesurable.
- Que le dispositif soit négocié et formalisé en avenant.
- Que la refacturation reste inférieure à 50 % de l'économie estimée sur 15 ans.
- Que le plafond mensuel ne dépasse pas un montant fixé par décret (environ 10 à 20 euros/mois selon surface).
Ce mécanisme est rarement mis en œuvre dans le parc privé, mais courant en HLM.
Le partage volontaire
Un bailleur peut proposer au locataire une augmentation de loyer modérée après travaux, en contrepartie d'économies de charges. Exemple : +15 euros/mois de loyer contre -40 euros/mois de charges énergétiques.
Aides spécifiques aux bailleurs
MaPrimeRénov' propriétaire bailleur
Depuis juillet 2021, les bailleurs accèdent à MaPrimeRénov' aux mêmes conditions que les occupants, avec plafond de 3 logements par bailleur. Engagement de location 6 ans minimum.
Dispositif Loc'Avantages
Dispositif fiscal permettant jusqu'à 65 % de réduction d'impôt sur les loyers en contrepartie d'un loyer modéré. Cumulable avec MaPrimeRénov' et les Prime CEE. Durée 6 ans, convention avec l'Anah.
Déficit foncier doublé
Jusqu'à 21 400 euros/an de déficit imputable sur le revenu global (au lieu de 10 700 euros) pour les travaux de rénovation énergétique permettant un passage de F ou G à D ou mieux. Mesure prolongée jusqu'au 31 décembre 2027.
Éco-PTZ « Copropriété »
Les bailleurs en immeuble collectif peuvent bénéficier de l'Éco-PTZ collectif voté en AG.
Exemple chiffré : studio 28 m² classé G à Paris
Situation : appartement loué 780 euros/mois, classé G (DPE 2024), interdit à la relocation depuis 2025.
Travaux : ITE partielle (mur pignon), VMC, remplacement du convecteur par un radiateur à inertie pilotable, chauffe-eau thermodynamique = gain de 3 classes (G → D).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Travaux TTC | 16 800 € |
| MaPrimeRénov' bailleur (modeste) | - 5 400 € |
| Prime CEE | - 2 100 € |
| Déficit foncier (économie d'impôt 30 %) | - 2 760 € |
| Reste à charge net | 6 540 € |
Loyer sécurisé, valeur vénale rehaussée (+8 à 12 % selon études DINAMIC).
Stratégies pour un bailleur
- Anticiper le calendrier 2028 (interdiction F) en démarrant un audit énergétique dès 2026.
- Privilégier la rénovation globale pour maximiser les aides.
- Combiner fiscalité et aides : déficit foncier + MaPrimeRénov' + CEE.
- Dialoguer avec le locataire : un logement rénové se garde plus longtemps.
Questions fréquentes
Un locataire peut-il réaliser des travaux lui-même ?
Il peut poser des rideaux thermiques, calfeutrer, installer un thermostat connecté. Tout geste structurel (isolation, remplacement chaudière) nécessite l'accord écrit du bailleur.
Que faire si mon propriétaire refuse les travaux ?
Saisir la commission départementale de conciliation puis le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner les travaux et prononcer une réduction de loyer.
Les aides bailleurs sont-elles plafonnées ?
MaPrimeRénov' bailleur est plafonnée à 3 logements par bailleur par an et à un plafond de dépenses éligibles identique aux occupants.
Peut-on augmenter le loyer après rénovation ?
Dans les zones tendues, l'encadrement s'applique. Hors zones tendues, le loyer peut évoluer à la relocation ou en cours de bail en cas de travaux d'amélioration (art. 17-1 loi 1989), via avenant signé.
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