Qu'est-ce qu'une passoire thermique
On appelle « passoire thermique » un logement dont le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est classé F ou G, c'est-à-dire un logement qui consomme plus de 330 kWh/m²/an d'énergie primaire ou qui émet plus de 70 kg de CO2/m²/an. En France, on estime qu'environ 5 millions de résidences principales sont concernées. Ces logements sont non seulement énergivores et coûteux à chauffer, mais ils contribuent massivement aux émissions de gaz à effet de serre du secteur résidentiel.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience de 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores :
- Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an en énergie finale) ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail. Les baux en cours restent valides, mais ne pourront pas être renouvelés.
- 1er janvier 2028 : l'interdiction s'étend à tous les logements classés G (sans seuil) et aux logements classés F.
- 1er janvier 2034 : les logements classés E seront à leur tour interdits à la location.
Pour les propriétaires bailleurs, l'urgence est réelle. Un logement qui ne peut plus être loué perd sa source de revenus et se déprécie fortement sur le marché.
Les conséquences pour les propriétaires
En location : au-delà de l'interdiction de louer, les locataires de passoires thermiques peuvent désormais exiger des travaux de rénovation auprès de leur bailleur. Si le propriétaire refuse, le juge peut imposer une réduction de loyer, voire ordonner la réalisation des travaux.
À la vente : un audit énergétique est obligatoire pour la vente des maisons classées F ou G. Cet audit, qui s'ajoute au DPE, détaille les travaux nécessaires et leur coût estimé. Les acheteurs sont de plus en plus attentifs à la classe DPE et négocient des décotes significatives pour les passoires thermiques (10 à 20 % selon les marchés).
Les solutions pour sortir du statut de passoire
La bonne nouvelle, c'est que les passoires thermiques sont souvent les logements qui ont le plus à gagner d'une rénovation, tant en confort qu'en aides financières. Voici les travaux prioritaires :
- Isoler la toiture et les combles : premier poste de déperdition, avec un coût modéré et un impact immédiat.
- Isoler les murs : par l'extérieur (ITE) de préférence pour éliminer les ponts thermiques.
- Remplacer les fenêtres : passer au double vitrage performant réduit les pertes et améliore le confort acoustique.
- Changer le système de chauffage : remplacer une chaudière fioul ou un convecteur électrique par une pompe à chaleur divise la facture par 3.
- Installer une ventilation performante : une VMC double flux récupère la chaleur de l'air extrait.
Des aides massives pour les passoires thermiques
Les propriétaires de logements classés F ou G bénéficient d'aides renforcées. Le parcours MaPrimeRénov' Rénovation d'Ampleur peut couvrir jusqu'à 90 % du coût des travaux pour les ménages très modestes. Les primes CEE sont bonifiées pour les « grands précaires énergétiques ». L'Éco-PTZ permet de financer jusqu'à 50 000 euros sans intérêts. Au total, le reste à charge pour sortir du statut de passoire thermique peut être très faible, voire nul dans certains cas. N'attendez pas : les aides sont à leur niveau le plus élevé et les échéances réglementaires se rapprochent.
