Issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, la progression de l'interdiction des passoires thermiques F et G entre en 2026 dans une phase décisive : les logements G ne peuvent plus être loués pour les nouveaux baux, et les logements F le deviendront au 1er janvier 2028. Cet article récapitule le calendrier complet jusqu'en 2034 et les leviers pour s'y préparer.
Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Le terme désigne un logement dont la consommation d'énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 450 kWh/m²/an (classe G) selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). En France, plus de 5 millions de logements sont encore classés F ou G en 2026.
Les principales causes :
- Absence d'isolation des combles ou des murs.
- Chauffage au fioul, convecteurs électriques ou chaudière gaz ancienne.
- Menuiseries simple vitrage ou double vitrage ancien.
- Ventilation défaillante ou absente.
Le calendrier d'interdiction
Depuis 2023
- Gel du loyer en zones tendues pour les logements F et G.
- Audit énergétique obligatoire à la vente des monopropriétés classées F ou G.
- Interdiction de louer les G+ (> 450 kWh/m²/an).
Depuis le 1er janvier 2025
- Interdiction de louer les logements G pour tout nouveau bail ou renouvellement tacite.
- Extension de l'audit énergétique aux ventes des logements classés E.
1er janvier 2028
- Interdiction de louer les logements F.
- Extension estimée à 1,2 million de logements supplémentaires concernés.
1er janvier 2034
- Interdiction de louer les logements E.
- Seuls les logements classés A, B, C, D resteront louables.
Sanctions applicables
Un locataire occupant un logement non décent (au sens énergétique) peut saisir le juge pour :
- Exiger des travaux sous astreinte financière.
- Suspendre ou réduire le loyer pendant la durée de la non-conformité.
- Résilier le bail aux torts du bailleur.
Les contrôles restent déclaratifs mais se durcissent avec l'Observatoire national des DPE (ADIL, ANIL).
Exceptions légales
La loi prévoit plusieurs cas où l'interdiction ne s'applique pas :
- Bâtiments classés ou situés en secteur sauvegardé dont les travaux sont interdits par le règlement (monuments historiques, ABF).
- Copropriétés dont l'assemblée générale a refusé les travaux à la majorité requise, sous conditions strictes.
- Coût disproportionné attesté par un diagnostic prouvant que la rénovation dépasse 50 % du prix de marché du logement.
Ces exemptions restent minoritaires et soumises au contrôle du juge.
Impact sur le marché immobilier
Les observatoires notariaux (PERVAL, BIEN) mesurent depuis 2022 une décote moyenne de 5 à 15 % sur les biens classés F ou G par rapport à des logements D ou E équivalents. La décote atteint 20 % pour les G dans certaines métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux).
Pour les bailleurs, la sortie du parc locatif représente une perte annuelle moyenne de 8 à 14 % du rendement brut.
Comment sortir du statut de passoire thermique ?
Étape 1 : diagnostic précis
Un audit énergétique identifie les gestes permettant de remonter au-dessus du seuil F (ou E à l'horizon 2034). Coût 500 à 1 500 euros, aidé à 50-100 %.
Étape 2 : bouquet de travaux
La sortie du statut F passe généralement par au moins 3 gestes combinés :
- Isolation des combles perdus (gain 1 à 2 classes à elle seule en maison ancienne).
- Isolation des murs (ITE ou ITI).
- Remplacement du chauffage par une PAC air-eau ou une chaudière granulés.
- Fenêtres double vitrage à rupture thermique.
- VMC hygroréglable ou double flux.
Étape 3 : mobilisation des aides
- MaPrimeRénov' Parcours Accompagné : 30 à 90 % du montant des travaux.
- Bonus sortie de passoire : +10 % supplémentaires.
- Prime CEE : 4 à 12 % du coût.
- Éco-PTZ jusqu'à 50 000 euros.
- TVA à 5,5 % appliquée automatiquement.
Exemple chiffré : maison F de 95 m², ménage modeste
| Poste | Montant |
|---|---|
| Isolation combles | 4 200 € |
| ITE murs extérieurs | 18 500 € |
| PAC air-eau | 13 800 € |
| VMC double flux | 5 600 € |
| Fenêtres (8) double vitrage | 9 400 € |
| Total TTC travaux | 51 500 € |
| MaPrimeRénov' 60 % + bonus 10 % | - 36 050 € |
| Prime CEE Rénovation performante | - 4 500 € |
| Reste à charge | 10 950 € |
| Éco-PTZ sur 15 ans | 61 €/mois |
Gain DPE projeté : F → C (3 classes, bonus atteint).
Les cas particuliers
Copropriétés
Le vote en AG est obligatoire. L'article 25 (majorité absolue) s'applique pour les travaux d'économies d'énergie. MaPrimeRénov' Copropriétés finance 30 à 45 % du projet collectif.
Bailleurs
Les propriétaires bailleurs bénéficient depuis 2021 de MaPrimeRénov' avec plafond 3 logements/an. Le déficit foncier doublé jusqu'à 21 400 €/an s'applique jusqu'en 2027 pour sortir du F ou G.
Résidences secondaires
Non concernées par l'interdiction de location mais soumises à l'obligation de DPE en cas de vente. Aides limitées : MaPrimeRénov' n'est pas accessible aux résidences secondaires.
Alternatives en cas d'impossibilité technique
- Transformation en bureaux ou usage non résidentiel.
- Vente à un investisseur spécialisé en rénovation énergétique.
- Demande d'exemption pour travaux disproportionnés (dossier à constituer en mairie).
Questions fréquentes
Un bail en cours peut-il être résilié à cause d'un DPE G ?
Non, seuls les nouveaux baux et les renouvellements tacites sont concernés. Le locataire en place conserve son bail mais peut saisir le juge en cas de non-décence.
Un DPE réalisé avant 2021 reste-t-il valable ?
Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 restent valables jusqu'au 31 décembre 2024 (donc expirés en 2026). Un nouveau DPE est nécessaire.
Peut-on continuer à vendre un logement F ou G ?
Oui, la vente reste libre. Seules la location est interdite et l'audit énergétique devient obligatoire avant la mise en vente.
Quelle aide en cas d'impossibilité de rénover ?
Les dossiers d'exemption sont rares et exigent une expertise juridique. Aucune aide spécifique n'est prévue, hormis éventuellement un relogement en cas de péril.
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